Smlouva o rezervaci bytu poskytuje příležitost ke koupi prostor před dalšími zájemci. Toto je dobré řešení, pokud jste odhodláni nemovitost koupit, ale z nějakého důvodu to ještě nemůžete udělat. Co přesně je rezervační smlouva a jaké možnosti nabízí? Vysvětlíme to.
Jaká je dohoda o rezervaci bytu?
Rezervační smlouva na koupi bytu má jeden základní účel - vyjádřit vůli ke koupi bytu. Obvykle tomu předchází podepsání formalizovanější předběžné smlouvy o koupi bytu nebo developerské smlouvy . Polské právo přesně nedefinuje obsah rezervační dohody a její strukturu zakládá na zásadě smluvní svobody.
Rezervační smlouva je podepsána před koupí bytu:
- z primárního trhu - když je areál stále nedokončený (v surovém stavu) nebo pokud ještě nebyl postaven,
- ze sekundárního trhu - když jsou prostory připraveny k použití.
V naprosté většině případů jsou rezervační smlouvy podepsány před nákupem prostor z primárního trhu. Kupující takovou dohodu obvykle podepisují s developerem bytu nebo celé nemovitosti, aby si ji mohli sami rezervovat. Podepisuje se rezervační smlouva na sekundárním trhu zejména pro obzvláště atraktivní nemovitosti, umístěné v dobré lokalitě a nabízené za dostupnou cenu.
Druhy rezervačních smluv
V praxi existují dva typy rezervačních smluv:
rezervační smlouva s prvky předběžné smlouvy , která je formálním úvodem k uzavření jiné smlouvy (např. předběžné smlouvy) a na jejímž základě mohou strany uplatňovat nároky z důvodu neplnění vzájemných závazků,
rezervační smlouva bez náležitostí předběžné dohody , ve které kupující deklaruje ochotu koupit byt, nenese však žádné důsledky za porušení prohlášení (může však přijít o zálohu).
Smlouva o rezervaci bytu - vzor
Z důvodu neexistence právní úpravy rezervační smlouvy neexistuje jednotná závazná šablona. Za účelem ochrany vašeho vlastního zájmu však stojí za to zahrnout co nejširší práva a povinnosti i údaje stran. Rezervační smlouva by měla obsahovat zejména:
- údaje umožňující identifikaci stran, včetně série a čísla průkazu totožnosti ,
- podrobnosti transakce, včetně údajů charakterizujících prostory ,
- dobu trvání rezervace a způsob jejího výpočtu,
- cena nemovitosti a výše rezervačního poplatku nebo zálohy,
- datum uzavření smlouvy o vývoji,
- prohlášení majitele o právním postavení areálu ,
- datum a místo uzavření smlouvy.
Dohoda o rezervaci a rozvoji
Rezervační smlouva je smlouva, na základě které se developer zavazuje nenabízet daný byt jiným zájemcům výměnou za částku dohodnutou stranami.
Smlouva s developerem je další fází procesu nákupu bytu, který následuje po rezervační dohodě. Je formalizovanější, protože je upraveno v zákoně o ochraně práv kupujících bytu nebo rodinného domu. Čl. 3 sec. 5 tohoto zákona stanoví, že se developer zavazuje po dokončení developerského projektu zřídit nebo převést vlastnické právo na kupujícího objektu. Kupující se zavazuje zaplatit vývojáři za toto právo platbu v hotovosti.
Dohoda s developerem je tedy něco mezi rezervační a dispoziční smlouvou . Nepřevádí vlastnictví nemovitosti na kupujícího, ale zaručuje, že developer na něj toto právo převede po dokončení procesu vývoje.
Rezervační smlouva a úvěr
Koupě bytu je často spojena s čerpáním půjčky. Banky však nejsou vždy ochotny je poskytnout, např. Kvůli úvěrové historii žadatele, zaměstnání v odvětví s vyšším rizikem nebo nesplnění všech formálních požadavků.
Podpis dohody o rezervaci bytu může významně zvýšit šanci kupujícího na získání půjčky , včetně hypotéky. Taková smlouva však musí obsahovat všechny nezbytné informace, jako je cena bytu a podrobnosti o jeho majiteli (tj. Nejlépe rezervační smlouva s prvky předběžné smlouvy).
Neplnění rezervační smlouvy
Jediným důsledkem neplnění smlouvy o rezervaci bytu je možnost poškozeného požadovat výši rezervačního poplatku nebo zálohy (nebo tyto částky přiměřeně zvýšit - v souladu se smluvními ujednáními). V případě rezervačních smluv s prvky předběžné smlouvy může poškozená strana rovněž požadovat náhradu škody u soudu za neplnění smlouvy. Poté však musí označit škodu a prokázat její souvislost s neplněním smlouvy.
Vrácení peněz od vývojáře
Jedním z hlavních ustanovení dohody o rezervaci bytu je určit částku, kterou majitel objektu obdrží na oplátku za rezervaci prostor pro kupujícího. Tato částka může mít formu:
- rezervační poplatek, záloha nebo záloha - obvykle ve prospěch vlastníka bytu, když kupující odmítne koupit byt, a ve prospěch kupujícího, pokud se smlouva neplní z důvodů, které lze přičíst vlastníkovi bytu,
- záloha - formulář upravený v občanském zákoníku, který stanoví vrácení dvojnásobku částky zaplacené jedné ze stran v případě nesplnění smlouvy druhou z nich.
U vlastníka bytu potvrzuje rezervační poplatek nebo záloha, že kupující má skutečný zájem o koupi nemovitosti. Obvykle se jedná o částku odpovídající několika procentům z ceny bytu.
Rezervační smlouva k pronájmu bytu
Rezervační smlouva se může vztahovat i na pronájem nebo pronájem bytu. Stavba je v tomto případě stejná, kromě toho, že se strany zavazují pronajmout nebo pronajmout prostory v budoucnu. V tomto případě je zde také rezervační poplatek nebo záloha, což je obvykle ekvivalent jednoho nájemného. Iniciativa k podpisu rezervační smlouvy na pronájem bytu pochází nejčastěji od jeho majitele. Tímto způsobem chce do budoucna potvrdit uzavření nájemní smlouvy a chránit se před následky myšlenek budoucího nájemce.
Více o tom najdete v článku Pronájem bytu krok za krokem - rady pro nájemce
Smlouva o rezervaci dvojdomku
Předmětem rezervační smlouvy může být byt, rodinný dům nebo dvojdomek. Vlastník by však měl představit všechna práva k nakládání s částí budovy, která je předmětem rezervační smlouvy.
Koupě bytu je investicí, která vyžaduje značné finanční prostředky. Proto tržní praxe vyvinula dohodu o rezervaci bytu , která má zvýšit pravděpodobnost uzavření kupní a prodejní smlouvy. Díky rezervační dohodě máte záruku, že byt nebude prodán po dobu uvedenou ve smlouvě.
