Podpis prezidenta pod zákonem o přeměně práva na trvalé užívání pozemků zastavěných k bytovým účelům na vlastnické právo k pozemkům potvrdil to, co se říká už léta. Od 1. ledna 2019 se konečně stali jejich vlastníky majitelé bytů v panelových domech a rodinných domech postavených na pozemcích uvedených do věčného užívání. Co je to trvalé užívání a jak se změnila situace obyvatel s příchodem nového roku?
Co je to trvalé užívání?
Trvalé užívací právo je jedním ze tří typů vlastnických práv, kromě vlastnictví a omezených vlastnických práv (užívací právo, věcné břemeno, zástava, družstevní vlastnické právo k objektu a hypotéka). Jeho podstata spočívá v uvedení nemovitostí ve vlastnictví Státní pokladny nebo místních samospráv do užívání fyzické nebo právnické osobě po dobu 99 let. Pouze ve zvláštních případech odůvodněných ekonomickým účelem je možné uvést pozemek do trvalého užívání na kratší dobu (nejméně však 40 let).
Trvalé užívací právo je prostředníkem mezi vlastnickými právy a omezenými vlastnickými právy. Je to zděděno a věčný užívací systém ho může dodatečně prodat, nabít a zlikvidovat jiným způsobem. Týká se to však samotné země, nikoli budov na ní postavených. Uživatelé tedy zůstávají vlastníky svých domů a bytů, nikoli však jejich pozemků.
Taková konkrétní konstrukce je charakteristická pro polské majetkové právo, které se vyvinulo pod vlivem socialistické ideologie. Trvalé užívací právo bylo zavedeno zákonem ze dne 14. července 1961 o hospodaření s půdou ve městech a na sídlištích jako záruka toho, že pozemky ve městech zůstanou majetkem státu. V současné době jsou upraveny ustanoveními části II občanského zákoníku, zákonem o správě nemovitostí a posledním zákonem o přeměně práva na trvalé užívání pozemků určených k bydlení do vlastnictví.
Roční poplatek za trvalé užívání
Na trvalé užívání se vztahuje povinnost platit dva typy poplatků: první (jednorázový) a roční (cyklický). Jejich výše se určuje na základě ceny nemovitosti. V případě prvního poplatku je sazba 15-25% z této hodnoty, přičemž výše ročních poplatků závisí na účelu, pro který byla nemovitost uvedena do užívání. V případě pozemků určených k bydlení je sazba 1% z její hodnoty.
Trvalé užívací právo není majetkem
Navzdory skutečnosti, že jak vlastnické právo, tak věčné užívací právo představují dva druhy věcných práv, představuje vlastnictví mnohem širší rozsah a zaručuje vlastníkovi větší jistotu ohledně vlastnictví.
Hnuteľný i nemovitý majetek může být předmětem vlastnického práva, zatímco trvalé užívání je omezeno pouze na pozemky ve vlastnictví Státní pokladny nebo místních vládních jednotek. Vlastnické právo navíc nepodléhá časové lhůtě, na rozdíl od věčného užívacího práva, které má časovou lhůtu. I když ji lze prodloužit na další období, vyžaduje, aby uživatel podal příslušnou žádost. Žadateli však může být jeho prodloužení odmítnuto z důvodu důležitého společenského zájmu.
Vlastnická práva jsou omezena pouze zákonem, zásadami sociálního soužití a socioekonomickým účelem tohoto zákona. Na trvalé užívání se dále vztahují ustanovení dohody uzavřené ve formě notářského zápisu. Vlastnictví koneckonců nevyžaduje, abyste platili žádné poplatky za likvidaci.
První pokus o řešení trojstranného rozdělení věcných práv
Předpisy platné od 1. ledna nejsou prvním přístupem k ukončení instituce věčného užívacího práva. Již v roce 2005. Parlament přijal zákon, který transformuje právo na trvalé užívání do vlastnictví. Brzy se však ukázalo, že předpisy nebyly přizpůsobeny realitě.
Šlo hlavně o to, že rezervou na přeměnu pozemků bylo umístění bytových domů (hlavně bloků). K přeměně byl nutný souhlas všech vlastníků bytů, kteří vlastnili podíly na právu na trvalé užívání tohoto pozemku. Stačilo tedy, aby jeden akcionář odmítl účastnit se návrhu, aby zmařil plány všech ostatních a postoupil věc soudu. Tento stav byl vůči obyvatelům bytových domů v panelových domech hrubě nespravedlivý a vedl k prodloužení celého procesu transformace.
Jak se mění nový postup transformace věčného užívacího systému na vlastnictví?
Zaprvé, poskytnutí věčné užívací půdy se stalo skutečností. To znamená, že jak vlastníci bytů v bytových domech (pokud je alespoň polovina prostor v bloku určená k rezidenčním účelům), tak rodinné domy nakonec získají vlastnictví půdy pod svým bytem nebo domem, a to za rovných podmínek.
Na druhé straně temnou stránkou novely je povinnost platit transformační poplatek po dobu 20 let od okamžiku udělení povolení. V praxi to znamená, že v příštích 20 letech budou obyvatelé i nadále muset platit cyklické vyúčtování ve stejné výši, v jaké je hodnota ročního poplatku za trvalé užívání. Změní se pouze jeho název.
Lze však také zaplatit celou hodnotu poplatku za konverzi najednou. Toto řešení je zvláště výhodné pro vlastníky nemovitostí nacházejících se na pozemcích ve vlastnictví Státní pokladny. Poté, pokud se rozhodnou zaplatit celkový poplatek v prvním roce udělování oprávnění, mohou využít až 60% slevy. Jeho hodnota se však každý rok sníží o 10%. Pokud však vlastník do konce roku 2019 neobdrží osvědčení o přeměně trvalého užívacího práva na vlastnictví, bude se na něj sleva vztahovat až do února 2020.
Nové předpisy posilují postavení obyvatel
Vlastnické právo je rozhodně silnější než věčné užívací právo a nevyžaduje jeho obnovení po několika desítkách let. Letošní zmocnění významně posílilo právo přibližně 2,5 milionu rodin na jejich domovy a byty. Kromě toho povinnost platit roční poplatky zmizí maximálně za 20 let.
Wojtek GąciarzPrávník s citem pro psaní se zabývá redigováním odborných právních článků zabývajících se problematikou stavebního práva a jeho dalších oborů. V práci se zaměřuje na čtenáře a překládá složitá pravidla polské legislativy do jednoduchého a čitelného jazyka. Kombinuje znalosti a zkušenosti získané z práce v advokátních kancelářích s neustále se rozvíjejícím workshopem a znalostmi o tvorbě obsahu na internetu.
