Pronájem bytu je věc, která nás v létě zvláště zajímá. Prázdniny jsou dobou zvýšeného pohybu na realitním trhu. Nábor na studium pomalu končí a pro tisíce studentů to znamená období intenzivního hledání bydlení. Léto také napomáhá stěhování z důvodu prázdnin, menší zátěže a dne prodlouženého o několik hodin. Co hledat při pronájmu bytu, abyste se nedostali do nepříznivé situace po celý rok nebo i déle? V následujícím průvodci provedu nájemce krok za krokem pronajímáním bytu a představím práva a povinnosti obou stran .
Pronájem bytu - co je to pronájem?
Nejprve je třeba vysvětlit, co přesně je to pronájem. Podle předpisů se jedná o dohodu uzavřenou nejméně mezi dvěma stranami , která byla upravena ustanoveními občanského zákoníku.
Jako každá smlouva, i pronájem je právním aktem, který přináší určité důsledky jak pro pronajímatele, tak pro nájemce. Některé z nich se řídí ustanoveními občanského zákoníku a některé závisí na dobrovolných ustanoveních obsažených ve smlouvě smluvních stran.
Na základě článku. 659 odst. 1 kodexu se pronajímatel zavazuje nájemní smlouvou dát nájemci zboží k užívání na určitou nebo neurčitou dobu a nájemce se zavazuje zaplatit sjednané nájemné ve stanovené lhůtě . Nájemné nemusí být povinně stanoveno penězi, mohou to být i další výhody.
Předmětem nájemní smlouvy tedy není převod vlastnictví bytu, ale jeho uvedení do užívání. Na druhou stranu, základními povinnostmi smluvních stran - pronajímatelem a nájemcem - je předání bytu do užívání a platba nájemného ve sjednaném termínu a formě.
Pronájem bytu - kdy je první nájemné?
Platba nájemného za pronájem bytu není jen primární povinností nájemce, ale také největší výsadou pronajímatele. Pro něj to znamená odměnu za uvedení jeho majetku do užívání. I když to není zcela správné, pro mnohé je to nejdůležitější součást vzájemného závazku stran.
Již víme, že v souladu s ustanoveními kodexu nemusí být nájemné vypláceno v hotovosti, ale také v jiných výhodách. Článek 669 stanoví, že jeho hodnota musí být zaplacena ve lhůtě stanovené ve smlouvě . Situace se komplikuje, když strany nestanovily takové datum.
Poté je nutné zaplatit nájem předem:
- na celý měsíc, pokud je leasing na měsíc nebo méně,
- měsíčně, do 10. dne každého měsíce, pokud nájem trvá déle než měsíc nebo je smlouva uzavřena na dobu neurčitou.
Ustanovení smlouvy však mají přednost před těmito zásadami . Tj. pokud se strany dohodly, že nájemné bude zaplaceno do 15. dne v měsíci, nejsou vázáni lhůtami stanovenými v kodexu.
Co když se nájemce opozdí se zaplacením nájemného?
Pokud zpoždění nepřesáhne dvě fakturační období, nemají to žádné důsledky. Pokud je však tato doba prodloužena, má pronajímatel právo ukončit nájemní smlouvu bez dodržení výpovědních lhůt . Měl by však písemně informovat nájemce o svém záměru a vyčlenit další měsíc na zaplacení dluhu.
Navíc, pokud je nájemce v prodlení s nájemným za pronájem bytu na dobu kratší než jeden rok, má pronajímatel zákonné zástavní právo na majetek nájemce, který je v bytě.
Jaká jsou práva pronajímatele?
Právo vymáhat nájemné však není všechno, protože občanský zákoník přiznává pronajímateli i další výsady. Používání věcí v bytě je spojeno s jejich postupným ničením. Zákonodárce stanovil takové situace v čl. 662 § 1 a 2, že pronajímatel není povinen opravovat věci , které byly poškozeny v důsledku okolností, za které není odpovědný, a že není povinen nést drobné výdaje spojené s běžným užíváním věcí . Na otázku, zda musí nájemce byt po skončení nájmu vymalovat, je tedy třeba odpovědět, že pokud je nutné vymalovat, musí.
Pronajímatel má právo očekávat, že nájemce bude užívat byt způsobem, který je v souladu se smlouvou a jeho zamýšleným užíváním. V opačném případě, nebo když nájemce vystaví byt škodě nebo dokonce ztrátě, může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu bez dodržení výpovědních lhůt . Totéž platí pro případy, kdy nájemce trvale a hrubě porušuje domovní řád nebo znemožňuje užívání jiných prostor v budově.
Po skončení nájmu má pronajímatel také právo požadovat, aby nájemce vrátil byt a jeho věci v nezhoršeném stavu , tj. Ve stejném stavu , v jakém byl v době pronájmu bytu. Znamená to také právo požadovat obnovení počátečního stavu věcí, například v případě zlepšení.
Podle čl. 685 občanského zákoníku může pronajímatel zvýšit nájemné , přičemž si uvědomuje , že tak může učinit pouze jeden měsíc předem , na konci kalendářního měsíce. Výsadou pronajímatele je také souhlasit nebo postavit se proti rozhodnutí nájemce dát byt do volného užívání nebo podnájmu.
Pojištění proti škodám nájemcům - jak se chránit?
Pokud je pronajímatel zvláště znepokojen stavem bytu a jeho nájemním vybavením, může být řešením pořízení politiky . Tímto způsobem může zaprvé počítat s finanční pomocí pojistitele dříve, než bude požadovat náhradu od nájemce, a zadruhé - počítat s jakoukoli finanční pomocí v případě, že by bylo nemožné činit nájemce odpovědným (např. V případě škody způsobené náhodnou nehodou).
Při výběru pojistky byste měli vzít v úvahu nejen její cenu, ale především rozsah ochrany (tj. Které prvky bytu budou chráněny) a druh rizika (např. Vloupání, požár, povodeň, vandalismus atd.).
Vždy však stojí za to trvat na svých právech, a proto hledat vinu přímých pachatelů. Pojištění by proto mělo představovat pouze další zabezpečení pro plnou ochranu zaručenou zákonem a ustanoveními smlouvy .
Jaká jsou práva nájemce bytu?
Základním právem nájemce je možnost užívání bytu po dobu trvání smlouvy . Má proto právo požadovat, aby bylo uvolněno ve stavu vhodném pro dohodnuté použití, a udržovat jej v tomto stavu po dobu trvání nájmu. Nájemce může také poskytnout pronajímateli čas na opravu nemovitosti, pokud je její současný stav nepoužitelný. Pokud však nereagujete, proveďte opravu sami a účtujte pronajímateli náklady.
Pokud navíc vady omezují užívání prostor, může nájemce požadovat snížení nájemného, dokud nebudou odstraněny. Nájemce může dokonce vypovědět nájem, pokud o takových vadách v době převzetí bytu nevěděl a pronajímatel je i přes oznámení neodstranil. Na druhé straně, pokud vady bytu ohrožují život nájemce, může smlouvu vypovědět, i když o těchto vadách věděl při odnášení objektu.
Nájemce není jedinou osobou odpovědnou za placení nájemného a dalších poplatků souvisejících s nájmem, protože zákon stanoví, že všichni dospělí obyvatelé areálu jsou povinni platit společně a nerozdílně.
Pronájem bytu - dohoda
Nájemní smlouva zpravidla nemusí být sepsána, aby měla právní účinky. Pokud je však doba pronájmu delší než jeden rok, měla by být smlouva uzavřena písemně. Jinak se považuje za uzavřenou na dobu neurčitou.
Kromě toho, bezpečné písemné nájemní smlouva je silný důkaz o pronajímatele a nájemce práv a povinností vyplývajících ze vzájemných ustanovení. Při absenci písemné smlouvy je mnohem obtížnější a někdy dokonce nemožné vymáhat pohledávky před soudem nebo jinými orgány.
Smlouva je místem, kde se strany mohou dohodnout na všech záležitostech týkajících se pronájmu bytu, které jim zákon ponechává, např. Datum pronájmu, výše a datum platby nájemného, výše kauce, možnost předčasného ukončení atd.
Zejména je třeba věnovat pozornost ustanovením týkajícím se ukončení smlouvy, aby se zabránilo nutnosti přizpůsobit se zákonnému režimu.
Wojtek GąciarzPrávník s administrativním vkusem. Denně se věnuje redakci odborných právních článků zabývajících se problematikou stavebního práva a jeho dalších oborů. V práci se zaměřuje na čtenáře a překládá složitá pravidla polské legislativy do jednoduchého a čitelného jazyka. Spojuje znalosti a zkušenosti z práce v advokátních kancelářích s neustále se rozvíjejícím workshopem a znalostmi o tvorbě obsahu na internetu.
